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不動産事業

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売却ご希望のお客様

売却ご希望の方

「売りたい不動産があるけれど、どう動いたら良い結果になるのかわからない…」

法で定められている部分が多かったり、取引金額が高額だったり…不動産を売却する局面で色々悩む方はとても多いです。

ここでは、そんな疑問を少しでも解消して頂けるよう不動産の売却に関する知識をいくつかご紹介いたします。

 

不動産売却の方法

不動産売却の方法回答

不動産を売却する方法には、不動産会社がその物件の買主になる「買取」と、不動産会社が販売活動を行って別の買主を探す「仲介」、そして買主を売主自身で探す方法があります。

 

不動産買取の場合

不動産買取の場合回答

買取の場合は、直接不動産会社が物件を購入する為、広告や販売活動の期間が無く、売却手続き期間が短くなるので、早期に現金化できます。

ですので、例えば住まいの買い換え先が決まっている方や、相続税の納税期限が決まっている方にはお勧めの方法です。

また、販売活動を行わないので、近隣の方々に不動産売却の事実を知られる可能性も低くなります。

一方で、不動産会社が買主となる場合、その買い取った物件にリノベーション等の付加価値をつけて再度販売するリスクや経費が想定される為、仲介の場合と比較すると売却価格が低くなる可能性があります。

ただ、一概には言えませんので、信頼のおける不動産会社に、仲介の場合と買取の場合と両方の査定の依頼をしてみることをお勧めします。

 

不動産仲介の場合

不動産仲介の場合回答

まず、仲介の場合は、取引が成立するまでの以下の業務を売主に代わって行うので手間が省けます。

査定
周辺の相場等を調査したうえで、適正な売買価格を算出します。
おおよそ3か月程度で売却できる価格を目安とすることが多いです。
集客(広告・宣伝)
宣伝に使用するための資料作成や、チラシやインターネット等を利用した物件の宣伝、売主の状況に合わせた販売プランの提案など、対象の物件に買い手がつくように働きかけます。
物件案内
物件検討者に希望に沿った物件を紹介し、実際に現地へ案内して物件や周辺環境について案内します。(事前の日程調整等も含みます。)
条件交渉
売買金額や引渡時期、支払方法といった契約のための諸条件についての調整を行います。
契約
重要事項の説明を行い、双方の合意のもと、大抵の場合書面にて契約を結びます。
引渡
各種登記、登記済証の交付等を終えて、物件の所有権を買主へ移します。

この他、比較的相場の価格で売却できる可能性が高いといった面もあります。
一方で、買主を探す期間がある為、売却完了まである程度時間がかかってしまう可能性もあります。

売却後の予定が決まっている場合は、いつまでに不動産を現金化する必要があるのかの期限を確認し、スケジュールに余裕があるのであれば、はじめに「仲介」で販売活動を開始し、一定の期限までに買主が決まらない場合に「買取」に切り替えるような方法も状況次第では可能です。

極水は、「買取」も「仲介」もどちらの方法も可能ですので、どちらか決めかねている場合でも、ご相談いただければ、最善の方法をご提案させていただきます。

 

不動産仲介の必要性

不動産仲介の必要性回答

仲介を利用する場合のメリットとデメリットをご説明します。

メリット

適正価格が分かる
その物件の設定価格が適正かどうかは個人では中々判断がつかない部分かと思います。
金額の設定はとても重要なので、その点をプロに任せられると心強いです。
調査の手間が省ける
物件の権利関係や規制、周辺との相隣関係など、物件の売買にあたって必要な調査は数多く存在します。これらの手間を省くことが可能です。
物件を広範囲に宣伝できる/広範囲の物件を知ることができる
個人と組織とではカバーできる情報量が違います。より希望通りの条件での契約を目指すためには物件の露出を増やし、より多くの人の目に留まるように動くことが大切です。
手続きや書類作成の手間が省ける
重要事項説明書や契約書等不動産の売買において書類の作成が必要な場面は多くあります。正しい内容で作成できるという点も考慮して、プロに任せるのが安心です。
トラブル時に対応してもらえる
何らかのトラブルが発生した場合も双方の間に立ち対応してもらえることはもちろん、過去事例等をふまえ、トラブルの発生を未然に防ぐように手続きを進めてもらえる利点もあります。

デメリット

仲介手数料が発生する
不動産仲介では成功報酬型で仲介手数料が発生します。
契約締結時に手数料の半額、お引渡し時に残金をお支払いいただくのが一般的です。
※上限額
取引物件価格400万超…取引物件価格×3%+6万円(+消費税)
200万円~400万円まで…取引物件価格×4%+2万円(+消費税)
200万円まで…取引物件価格×5%(+消費税)

余計なお金をかけたくないから自分でどうにかできないかと考える方もいらっしゃるかと思います。
ですが、売却相手を自分で探して、契約書も自分で作成し、トラブル対応も自分で…となると多くの手間とリスクが発生するので気軽にお勧めすることは出来ません。

 

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方回答
一口に「不動産会社」といっても、カバーエリアの広い大手の不動産会社や、その地域の穴場の物件を把握しているような地域密着の小規模不動産会社など、得意とする分野は様々です。

例えば極水の強みは、物件のリフォームまで自社で一括して行えるところです。

現在お持ちの不動産にリフォームやリノベーションで付加価値を付けることで、より買主がつきやすくなったり、高値で取引できたりする事例が多くあります。

施工会社が別の場合、打ち合わせを別途設けるので打ち合わせの回数が多くなってしまうこともありますが、極水ではまとめて打ち合わせが可能なので少ない打ち合わせ回数で済みます。

また、実際に現場を担当する管理者が同席する為、売主の意思が現場により正確に伝わるので、「なんかイメージと違うな…」といった問題を防ぐことも可能です。

 

仲介契約内容

仲介契約内容回答

不動産仲介の契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他の仲介会社との契約 可能 不可能 不可能
自分で探した買主との直接取引 可能 可能 不可能
不動産流通機構(レインズ)への物件登録 登録義務無し 媒介契約締結翌日から7営業日以内 媒介契約締結翌日から5営業日以内
業務状況の報告義務 報告義務無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約有効期間 法律上の制限無し(主に3ヶ月) 3ヶ月以内(自動更新無し) 3ヶ月以内(自動更新無し)

※不動産流通機構(レインズ)…一般の方には非公開の不動産会社向けのポータルサイト

 

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の仲介業者に仲介を依頼することができ、売主本人が買主を見つけて契約しても問題ない契約です。

この契約は「明示型」と「非明示型」とがあり、明示型の場合、売主は仲介業者に対して他に仲介を依頼している会社名を通知する義務がありますが、非明示型の場合はその必要はありません。

メリット

  • 複数の仲介業者によって仲介が行われる為、幅広い希望者にアプローチ可能。

デメリット

  • 仲介業者からの状況報告が無いため、進捗がわからない。
  • 他社へも依頼している為営業活動の優先度が下がったりする可能性がある。

 

専任媒介契約

専任媒介契約は、他社に仲介を依頼することは出来ませんが、売主本人が買主を見つけて契約しても問題ない契約です。
ですが、広告費等仲介業務にかかった費用を仲介業者に払わなくてはなりません
また、もし他社と同時に媒介契約を結んだ場合、違約金が発生します。

メリット

  • 一社にしか依頼していない点で積極的な営業活動が期待できる。
  • 2週間に1回以上の報告があるため進捗が把握できる。
  • レインズへ登録される為、より広く物件を周知できる。

デメリット

  • 契約期間中は他社に依頼できない。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、他社へ同時に依頼できないことはもちろん、売主本人が買主を見つけても仲介業者を通して契約しなくてはならない契約です。
これらに違反した場合には、違約金を支払う必要があります。

メリット

  • 一社にしか依頼していない点で積極的な営業活動が期待できる。
  • 1週間に1回以上の報告があるため進捗がより把握できる。
  • レインズへ登録される為、より広く物件を周知できる。

デメリット

  • 契約期間中は他社に依頼できない。
  • 売主本人が買主を見つけても仲介業者を通す必要がある。

 

不動産売却の流れ

不動産売却の流れ回答

1:売却のご相談
まずはご希望条件をお教えください。
条件についてのご不明点などもお気軽にご相談下さい。
2:売却物件の調査・査定
ご売却物件の調査を現地にて行います。
その後、査定を行い、ご連絡いたします。
3:媒介契約の事前説明 媒介契約の締結(仲介のみ)
不動産会社とお客様との間で締結される売却依頼の契約です。
契約締結前に媒介業務の内容をご説明いたします。
4:購入希望者探し(仲介のみ)
不動産ポータルサイト、レインズ、当社ホームページ、新聞折り込みチラシ・ポスティングなどで宣伝活動を行います。
5:売却活動の経過報告(仲介のみ)
お客様のご売却物件に対する宣伝活動の経過をご報告いたします。
6:不動産売買契約(ご売却)
購入希望者と売買契約を結びます。
7:物件引渡しの準備、抵当権等抹消手続
ご売却物件に住宅ローンや抵当権等が付いている場合は抹消する必要があります。
8:残代金の受領 物件の引渡し
買主より売買代金を受け取り、登記の申請を行います。その後物件の引渡しです。

ご不明な点や不安な点は、どうぞそのまま極水へご相談下さい。
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